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Pourquoi l’immobilier est toujours considéré comme un investissement sûr?

Publié novembre 18, 2019

Mon regretté grand-père me répétait le célèbre proverbe libanais: «Donnez vos condoléances au vendeur et félicitez l’acheteur»; Il faisait bien sûr référence à l’achat et à la vente de biens immobiliers. Dans sa logique simple, il faut toujours investir dans l’immobilier. Il est préférable d’investir dans l’immobilier tout excédent d’argent provenant d’une entreprise que vous réalisez. Accumuler de l’immobilier a été sa devise dans la vie et la devise de nombreux grands hommes d’affaires à travers le monde.

L’immobilier a toujours été considéré comme un investissement sûr, qu’il s’agisse d’un terrain ou d’unités construites. Le fameux proverbe “Le meilleur investissement sur Terre est la Terre” préconise simplement la pertinence d’investir dans la Terre. Franklin Roosevelt a déclaré un jour: «L’immobilier ne peut être ni perdu ni volé, ni emporté. Acquis avec bon sens, entièrement payés et gérés avec un soin raisonnable, il s’agit de l’investissement le plus sûr au monde.

Le Liban a connu un essor rapide du marché immobilier pendant de nombreuses années, de 2006 à presque 2012. la forte demande s’est traduite par une augmentation des prix de l’immobilier et une expansion des projets immobiliers à travers le pays, principalement à Beyrouth et au Mont-Liban. Ajoutez à cela, la possibilité d’obtenir des prêts au logement subventionnés à un taux d’intérêt relativement bas signifie que l’immobilier est devenu plus abordable pour un plus grand secteur de la population libanaise en contractant des prêts pour des périodes allant jusqu’à 30 ans.

La demande immobilière au Liban est une demande réelle; il provient principalement de Libanais résidant au Liban ou d’expatriés; il est bien connu que l’un des objectifs de la majorité des Libanais est de posséder une maison au Liban. Les Libanais ont tendance à préférer acheter une maison à la location et cela reste une logique courante pour la majorité des gens. En tant que tel, nous ne craignons en général pas de «bulle» au Liban, car la demande est réelle et la majorité des acheteurs ne considèrent pas l’immobilier comme un simple investissement (comme cela peut être le cas dans de nombreux pays du Golfe).

En réalité, le marché immobilier a été l’un des derniers secteurs touchés par le ralentissement de l’économie libanaise. Les prix ont stagné pendant un certain temps, puis ont chuté de 30% en moyenne par rapport aux prix de pointe (même si ces prix de pointe n’ont pas été maintenus, sauf pendant une courte période; pourtant, les gens ont tendance à comparer par rapport aux prix les plus élevés). L’augmentation continue du taux d’intérêt au cours des dernières années a eu un impact négatif sur les utilisateurs finaux qui investissent dans l’immobilier ainsi que sur les promoteurs qui préfèrent tous les deux investir leur argent dans les banques à un taux élevé, avec un risque relativement faible achat de biens immobiliers selon un modèle de prix décroissant (si vous êtes acheteur) ou construction de projets immobiliers (si vous êtes développeur). Les offres bancaires atteignent un taux d’intérêt de 15% sur les livres libanaises si vous ouvrez un compte d’épargne pendant 5 ans – ce qui signifie pratiquement que vous doublez votre investissement en 5 ans. Enfin, l’arrêt total et brutal des prêts au logement subventionnés au début de 2018 a rendu l’investissement immobilier abordable uniquement pour les personnes disposant d’une masse monétaire importante et donc disposant d’un grand pouvoir de négociation. De nombreux scandales de personnalités au Liban ayant utilisé illégalement des prêts au logement subventionnés et à faible taux d’intérêt, destinés à l’origine aux premiers acheteurs de maison avec des revenus relativement faibles, ont fait surface.

Aujourd’hui, la scène a complètement changé de 180 degrés. Nous sommes passés d’un marché d’acheteurs (où l’acheteur a la haute main) à un marché de vendeurs (où le vendeur a la haute main). Les derniers incidents au Liban ont mis les liquidités et, partant, les banques dans une situation critique. Les citoyens craignent soudainement la perte de leurs fonds déposés auprès des banques. Les rumeurs sur les «coupes de cheveux» et le «contrôle des capitaux» se multiplient malgré les procès de la banque centrale pour confirmer que cela ne sera pas le cas. La dévaluation de la livre libanaise a toujours été un tabou et, pourtant, on assiste à deux taux de change sur le marché (le taux officiel de la banque centrale par rapport au taux du marché noir). Les investisseurs ont soudainement compris que détenir de grandes quantités de liquidités dans des banques libanaises – que ce soit en LBP avec un risque ou une dévaluation ou en USD qui fait face à des rumeurs de contrôle du capital / décote, n’est pas sain. Ce que nous avons mentionné plus tôt comme préférence des investisseurs pour investir leur argent dans des banques à taux d’intérêt élevé mais à risque relativement faible s’est avéré ne pas être un investissement à faible risque.

Nous sommes toujours dans l’oeil du cyclone et pourtant nous commençons à ressentir une augmentation des transactions immobilières – même si l’arrêt des activités bancaires pendant la majeure partie du mois dernier a rendu ces transactions pénibles et lentes. Bien que nous ne prévoyions pas voir de nouveaux projets immobiliers dans un avenir proche pour plusieurs raisons, nous nous attendons à une augmentation des transactions immobilières des stocks disponibles (vacants dans de nouveaux projets ou des unités d’occasion). La majorité des transactions immobilières au Liban ont toujours été effectuées en dollars américains; malgré la crainte d’une dévaluation de la livre, des transactions immobilières en livre peuvent se faire sentir tant que le taux de change officiel est maintenu.

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